บทความการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้จะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร แต่หากฝ่ายใดใช้ความเข้าใจของตนเองฝ่ายเดียว แทนสาระตามสัญญา ก็อาจกลายเป็นปัญหาขัดแย้งได้ ดังเรื่องที่เกิดขึ้นนี้ครับ
เรื่องมีอยู่ว่า คุณเชี่ยวชาญซึ่งมีตำแหน่งเป็นข้าราชการระดับผู้ใหญ่ ได้มอบหมายให้คุณโสพิศซึ่งมีอาชีพเป็นนายหน้าขายบ้าน ให้ช่วยจัดการขายห้องชุดที่ได้ซื้อไว้ให้ลูกพักอาศัยระหว่างศึกษาในกรุงเทพ ซึ่งคุณโสพิศก็รับอาสาดำเนินการให้ หลังจากใช้เวลาอยู่ระยะหนึ่ง คุณโสพิศก็ได้ผู้สนใจซื้อรายหนึ่ง ซึ่งเป็นนักธุรกิจชื่อคุณอภิวัชร์ โดยกำลังหาซื้อห้องชุดให้ลูกเพื่ออยู่เรียนหนังสือในย่านนั้นพอดี คุณโสพิศจึงเสนอห้องชุดของคุณเชี่ยวชาญให้พิจารณา ซึ่งคุณอภิวัชร์สนใจและขอให้นัดพบผู้ขายเพื่อเจรจาต่อรองโดยทันที
ในวันนัดพบ ปรากฏว่าทั้งผู้ขายและผู้ซื้อพูดคุยกับแบบถูกคอดีมาก อาจเป็นเพราะทั้งสองฝ่ายมีเป้าหมายซื้อห้องชุดให้ลูกเพื่อเรียนหนังสือเช่นเดียวกัน จึงทำให้การซื้อขายราบรื่น เมื่อสรุปราคากันได้แล้ว ก็คุยกันถึงรายละเอียดเงื่อนไขต่างๆ รวมถึงผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายโอนซึ่งตกลงกันว่าให้ผู้ขายชำระทั้งหมด เมื่อถึงตอนนี้ คุณโสพิศได้เอ่ยถามผู้ขายว่า มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดนี้ครบหนึ่งปีหรือไม่ ซึ่งจะมีผลต่อค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายตอบว่ามี คุณโสพิศจึงพยายามอธิบายว่าผู้ขายจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียมและภาษีอะไรบ้าง ซึ่งคุณเชี่ยวชาญได้พูดแทรกขึ้นทันทีว่า “รู้แล้ว ผมจะได้ลดหย่อนเหลือเพียง 0.01% เท่านั้น” คุณโสพิศจึงมิได้อธิบายเพิ่มเติม โดยเข้าใจว่าคุณเชี่ยวชาญทราบถึงรายละเอียดในการได้รับสิทธิ์การลดหย่อนต่างๆ ดีอยู่แล้ว
หลังจากที่ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว คุณเชี่ยวชาญได้แจ้งต่อคุณอภิวัชร์ว่า ตนได้ชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้าไปจนถึงสิ้นปีแล้ว และยินดียกเงินส่วนที่ได้ชำระล่วงหน้าไปแล้วนี้ ให้แก่คุณอภิวัชร์เพื่อเป็นน้ำใจ ซึ่งคุณอภิวัชร์ก็ได้กล่าวขอบคุณในน้ำใจตรงนี้
เรื่องน่าจะจบลงแบบรอยยิ้มจากทุกฝ่าย แต่พอใกล้กำหนดโอนตามสัญญา ภรรยาคุณเชี่ยวชาญได้ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจัดเตรียมเรื่องโอนไว้ล่วงหน้า และก็ได้ทราบว่า จะต้องเสียภาษีเงินได้และอากรเป็นเงินถึงเกือบห้าหมื่นบาท แทนที่จะเสียเพียง 0.01% ซึ่งเป็นเงินแค่ไม่กี่ร้อยบาท เท่านั้นเองงิ้วโรงใหญ่ก็ออกทันที คุณเธอโทรไปเล่นงานนายหน้าว่าทำไมไม่แจ้งว่าจะต้องเสียค่าโอนตั้งมากมาย คุณโสพิศก็ชี้แจงว่า ได้พยายามอธิบายแล้ว แต่คุณเชี่ยวชาญบอกว่ารู้แล้ว คุณเธอจึงให้ไปบอกผู้ซื้อให้มาร่วมรับผิดชอบค่าโอนฝ่ายละครึ่ง ซึ่งคุณอภิวัชร์ตอบกลับมาอย่างนุ่มนวลว่า คงต้องเป็นไปตามสัญญา เมือถูกปฏิเสธ จึงให้นายหน้าไปบอกผู้ซื้อว่า ค่าส่วนกลางที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วนั้น ตกลงจะไม่ยกให้แล้ว ให้นำเงินสดมาชำระคืนในวันโอน เมือคุณอภิวัชร์ได้รับแจ้ง จึงบอกนายหน้าไปว่า ให้ผู้ขายมาทวงเงินคืนเอาเอง เพราะเป็นฝ่ายเอ่ยปากยกให้ ซึ่งเสมือนราดน้ำมันบนกองไฟ คุณเธอจึงขู่ว่าจะยกเลิกการซื้อขาย คุณโสพิศจึงเตือนไปว่า สัญญามีผลผูกพันแล้ว หากยกเลิกอาจถูกฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ ไม่คุ้มหรอก คุณเธอจึงหันมาเล่นงานนายหน้าให้รับผิดชอบครึ่งหนึ่งของค่าโอน ซึ่งคุณโสพิศได้ตอบกลับไปว่า ได้ทำหน้าที่เสร็จสิ้นสมบูรณ์แล้ว จึงไม่ควรต้องรับผิดชอบในส่วนนี้
เรื่องทำท่าจะบานปลาย จนในที่สุดทางฝ่ายผู้ขายได้ทำสิ่งที่ถูกต้องคือ คุณเชี่ยวชาญเข้ามาจัดการเรื่องนี้แทนภรรยาที่หนักไปในทางใช้อารมณ์มากกว่าเหตุผล โดยการยอมโอนห้องชุดให้ผู้ซื้อตามสัญญา แต่ก็ยังไม่วายทวงเงินค่าส่วนกลาง ซึ่งผู้ซื้อก็ยอมจ่ายคืนให้โดยดี ส่วนค่านายหน้า ผู้ขายได้หักคอยักเอาไว้ครึ่งหนึ่ง นัยว่าเพื่อให้ร่วมรับผิดชอบค่าโอน ซึ่งคุณโสพิศต้องใช้เวลาวิ่งรอกจนหืดจับอยู่นานหลายเดือน กว่าจะทวงมาได้จนครบโธ่เอ้ย! จะยอมฟังเค้าอธิบายซักหน่อยก็ไม่ได้ ไหนว่ารู้แล้วไง!
